Колонка Тима Стеллера: Умирает еще один план развития Тусона

Jul 11, 2023

Участок площадью семь акров на юго-западном углу бульваров Ист-Бродвей и Норт-Роузмонт пустовал в течение многих лет, поскольку сменявшие друг друга застройщики сдались. На данный момент это провинция фургонов с едой, тыкв на Хэллоуин и рождественских елок.

Собаки Соноры невероятно пахли в «Хот-догах Дени», фургоне с едой на пустыре Бродвея и Роузмонта.

На этот раз я не купил ни одного — было еще утро вторника — но это заставило меня задуматься: являются ли сонорские собаки и тако карнитас, а также сезонные тыквы и рождественские елки лучшим и лучшим вариантом использования этого места?

Вы должны задаться вопросом. Прошло 18 лет с тех пор, как Walmart отказался от открытия местного рынка на участке площадью семь акров. Возражения соседей помогли уничтожить эту идею, но, похоже, они не виноваты в последнем провале.

С тех пор три застройщика приступили к процессу изменения зонирования, и тем не менее Тусон добился успеха в разработке ключевого объекта. Последнее колебание и промах произошли в четверг.

Иногородний застройщик Waypoint Residential хотел построить на этом участке многоквартирные дома общим количеством 222 квартир и 20 июля прошел слушания по изменению зонирования.

Эксперт по зонированию Джон Юрино рекомендовал отклонить изменение зонирования 3 августа. Разработчики в любом случае планировали обратиться к мэру и совету, отметив, что городские власти одобрили проект, но затем они решили, что весь план больше не может работать с финансовой точки зрения.

Причины, по словам Тома Уорна, который представляет владельцев недвижимости и подал заявку на изменение зонирования: рост процентных ставок и увеличение стоимости строительства.

«Людей определенно привлекает этот сайт. Но сейчас это скорее макроэкономический вопрос», — сказал Уорн. «Нам придется провести мозговой штурм и посмотреть, что произойдет с макроэкономикой».

Было бы легко обвинить НИМБизм в том, что в красивом доме, расположенном вдоль оживленной магистрали в центре Тусона, продолжаются вакансии. Возражения соседей играли свою роль на протяжении многих лет и продолжились в этом новом проекте, но дело не только в этом.

Сочетание неудачного зонирования, затянувшихся процессов, возражений соседей и случайных событий не позволило чему-либо материализоваться. Это также немного похоже на то, что Тусон — это Тусон.

После провала Walmart в 2005 году Уорн начал представлять интересы семьи Ромо, владеющей недвижимостью, и провел тщательные консультации с местными жителями, чтобы определить дальнейшие усилия по развитию собственности.

В 2015 году это должен был быть другой продуктовый магазин — например, Fry's или Safeway — но после того, как изменение зонирования было одобрено, они отказались. Уорн сказал, что виноваты изменения в бизнесе супермаркетов.

Тогда это должна была быть микробольница определенного профиля и отделение неотложной помощи. Совет одобрил изменение. Потом разработчик ушел.

Эта последняя попытка имела такой же смысл, как и любая другая идея. Размещение квартир вдоль главного коридора с частым транспортом, рядом с множеством работодателей и предприятий — это именно то, как устроены города. Не говоря уже о том, что 16-этажная офисная башня на Бродвее, 5151 E. - это уголок для котенка, а Уильямс-центр и другие крупные офисные здания находятся неподалеку.

Шесть зданий, предложенных Waypoint, должны были иметь высоту до 46 футов, а остальные четыре многоквартирных дома - 26 футов. Акр на углу должен был быть застроен отдельно под торговую площадку.

В целом, на мой взгляд, это было не особенно агрессивно при размещении большого количества квартир на территории в центре города, но это выходило далеко за рамки того, что позволяет нынешнее зонирование.

В нынешнем виде северная часть объекта является коммерческой зоной, и на ней можно строить здания только высотой до 30 футов; южная часть зонирована жилыми помещениями и вмещает около 20 отдельных квартир, каждая высотой до 25 футов.

План Waypoint заключался в строительстве квартир относительно высокого класса, которые будут обслуживать людей, работающих в близлежащих офисах, таких как Texas Instruments, и будут иметь ворота на въездах на Бродвей и Роузмонт.

Соседи в Роузмонт-Уэст не были особенно впечатлены. Я присутствовал на слушаниях по изменению зонирования 20 июля, которые проводились удаленно, и был готов закатить глаза на их критику, поскольку они протестовали против необходимости жилья. Но правда в том, что я думал, что они частично правы.